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PUBLIÉ LE 20/02/2018 PAR Romain BéteilleUn bout de jardin
La régulation du foncier, voilà l’enjeu majeur qui semble se développer sur la métropole bordelaise en matière d’urbanisme pour les prochaines années. Si les résultats de travaux (qui ont déjà commencé) sur le sujet sont attendus dans les mois qui viennent, l’attractivité de Bordeaux a déjà eu un effet conséquent sur la hausse de ce foncier qui devient une denrée de plus en plus rare. Ce dernier a en effet doublé (voire plus dans certains secteurs) depuis 2012, et la hausse des coûts de construction suit juste derrière (+38% deopuis dix ans). Les chartes (du bien construire où autre) signées entre les institutions publiques et les opérateurs ne font pas tout, et la demande de logement neuf est bien plus importante que le nombre de nouvelles constructions annuelles, ce qui pousse les « nouveaux bordelais » à devenir des habitants de la banlieue où d’autres villes de la métropole, dont les prix grimpent eux aussi en conséquence. C’est en tout cas le bilan que l’on peut tirer d’une nouvelle étude dévoilé ce mardi par le girondin IGC, plutôt riche en enseignements.
Cette dernière confirme ainsi que si les achats de maisons à Bordeaux ont bien augmenté de 22% rien que sur l’année 2016/2017, ces derniers suivent une tendance plus nationale (19,5%). Sur la première couronne, l’étude d’IGC précise qu’à « l’exception de Caudéran, il n’y a plus de terrains disponibles à Bordeaux Centre ». Elle prend l’exemple du Bouscat, citant des prix de terrains compris entre 200 et 250 000 euros en 2012 pour 250 mètres carrés (même prix pour 350 mètres carrés à Caudéran), pour qui le doux rêve de prix accessibles est déjà loin derrière. En 2018, on parle d’une multiplication par deux ou trois des prix sur les mêmes secteurs comparés : 350 000 euros pour 245 mètres carrés à Caudéran (soit une augmentation de 75%) et 460 000 euros pour 350 mètres carrés (en augmentation de +90%). En clair, plus la surface recherchée est grande, plus le pourcentage de hausse est important. Cet écart se creuse toujours plus entre les communes de l’hypercentre et la périphérie, comme le confirme Jacques Dufort, Président d’IGC. « C’est vraiment un problème d’offre et de demande. Des terrains de 200 mètres carrés, on arrive encore à en trouver. Le prix plafonne parce qu’on n’a pas d’énormes possibilités de choix de maisons, les règles d’urbanisme vont nous contraindre sur le nombre de mètres carrés qu’on va pouvoir réaliser. Quand on a des familles qui arrivent avec des budgets de 500 000 euros, on sait qu’elles s’attendent à avoir des maisons et des parcelles un peu plus grandes. Or, elles sont plus rares, donc les prix montent encore plus, mais les gens espèrent toujours avoir un bout de jardin… »
Étalement urbain
Du côté de Talence, on observe une augmentation plus mesurée (de l’ordre de 25 à 50%), IGC partant du principe que la commune est « réputée pour ses nombreux logements étudiants » (ce qui ne veut pas forcément dire que TOUS les étudiants trouvent à se loger sur le secteur, loin de là). Les communes les plus demandées sont clairement identifiées par l’étude : Mérignac et Bruges font clairement partie du lot. Sur la première, « on trouve des parcelles éloignées pour 500€/m² proches du centre aux alentours de 550 000 € soulignant toutefois une augmentation doublée de ≈100% sur le secteur », précise le document. À Bruges, même constat : l’augmentation générale se situe entre 40 et 60% (130 000 euros pour 200 mètres carrés en 2012, plus de 215 000 pour quarante mètres carrés de plus en 2018. Enfin, le phénomène des nouveaux habitants de la banlieue bordelaise, souvent obligés de s’éloigner à plus d’une vingtaine de kilomètres de la ville centre, n’est plus une hypothèse depuis longtemps. À Saint-Médard aussi, « le foncier devient rare et les personnes souhaitant habiter cette commune ont tendances à se rabattre sur les villes voisines telles que Sainte Hélène, Castelnau, dans un secteur allant jusqu’à Saint-Laurent Médoc ». Plus préoccupant, l’étude indique que dans ce secteur, les grands terrains « sont si rares qu’ils enregistrent de plus grandes inflations que les petites parcelles ». Oubliées, les petites parcelles pour moins de 100 000 euros constatées en 2012, on vous proposera plutôt des terrains compris entre 250 et 500 mètres carrés avec dans le premier cas une augmentation de 20 à 30% du prix au mètre carré et, dans le deuxième, une hausse de plus de 90%. Certains secteurs plus éloignés sont même identifiés comme étant « à potentiel » comme Saint-André de Cubzac et les communes environnantes, au sein desquelles on peut encore trouver un terrain de 700 mètres carrés pour 80 000 euros. Malheur, par contre, à ceux qui viennent travailler tous les matins à Bordeaux…
Ultime paradoxe, le secteur de la rive droite subit une hausse des prix bien plus timide que celle de la rive gauche, malgré la multiplication des projets immobiliers sur le secteur. D’Artigues au Libournais, l’économie est, selon l’étude, « en pleine expansion ». Ainsi, l’augmentation des prix avoisine les 50% (140 000 euros pour 800 mètres carrés sur Montussan contre 65 000 euros pour 500 mètres carrés en 2012). « On arrive à des niveaux de prix plus raisonnables », commente Jacques Dufort, explication à l’appui. « Il y a moins d’effet de mode et cet effet d’être « de l’autre côté de l’eau » joue aussi. Être du côté de la « côte », ça a un impact psychologique favorable, même s’il y a une grosse zone d’activité notamment du côté de Saint-Jean d’Illac ». Globalement, on peut augurer que malgré la volonté du maire de Bordeaux de « négocier » l’urbanisme plutôt que de voir débarquer des projets de logements au maximum des capacités prévues par le Plan Local d’Urbanisme ayant pour effet de faire flamber une spéculation immobilière déjà haute de plafond, la hausse du montant de la facture est loin de n’être spécifique qu’au centre de Bordeaux, dont l’effet entonnoir de son attractivité économique s’oppose à un effet repoussoir pour les habitants souhaitant accéder à la propriété. Dans un récent article du journal Sud Ouest, le président des constructeurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment de Gironde, recoupe cet effet ciseau entre une demande très forte et une offre qui ne suit pas, à une petite nuance près. « Il y a encore de nombreuses opportunités à quinze minutes de Bordeaux, mais le nouveau PLU (Plan local d’urbanisme) de la Métropole est plus restrictif et trop peu de terrains sont libérés par les communes, craintives face à l’arrivée de nouvelles populations. Ce qui fait mécaniquement monter les prix, au regard de la forte demande », affirme-t-il.
Quelles perspectives (?)
Frileuses sur les terrains à libérer, les communes ? « Il y a encore des espaces qui pourraient être construits, mais on a du mal. Avec SOVI (Sud Ouest Villages), on avait une opération sur une commune de la rive gauche de la métropole, il a fallu plus de trois ans pour la sortir. Autant on voit beaucoup de choses en collectif et de bons taux de remplissage, autant sur du terrain à bâtir en accession à la propriété, il y a beaucoup moins de choix. On peut aussi être dense en maisons individuelles. Bordeaux s’est développée sur ce modèle là : les échoppes bordelaises, c’est de la densification urbaine horizontale. C’est notre culture dans la région », souligne Jacques Dufort, pour qui la situation ne va pas forcément aller en s’arrangeant. « C’est une vraie préoccupation. on dit toujours que les arbres ne grimpent pas au ciel, on va atteindre un plafond au bout d’un moment. Il semble qu’il y ait encore un flux migratoire important pour venir sur la métropole et que l’on manque encore de logements, mais j’ai l’impression que les signaux sont toujours positifs en termes d’activité et négatifs en termes d’évolution des prix. Dans un horizon à deux ans, je ne pense pas que ça va exploser. On a des taux d’intérêts qui sont extrêmement bas et qui maintiennent la demande. D’un autre côté, les mesures gouvernementales ont tendance à baisser le montant des aides pour l’accession, baisse de l’allocation accession), ces éléments risquent de fragiliser la clientèle » Le double effet du recadrage du Prêt à Taux Zéro et de la suppression annoncée de l‘allocation logement pour l’accession à la propriété ne risque pas de motiver les nouveaux propriétaires à investir. Sur la métropole bordelaise, parler de l’avenir l’immobilier reviendrait presque à se poser la même question que sur les finances publiques : jusqu’à quand ?
L’info en plus : à ceux qui se poseraient des questions (à juste titre) sur l’obtention de ces chiffres et pourcentages et sur le bien fondé des comparaisons dans le temps malgré l’arrivée de nouvelles normes faisant elles aussi flamber la facture, IGC fournit quelques éléments de réponses. Le constructeur précise ainsi que l’étude comparative est réalisée à partir de ses propres données de vente sur tous les secteurs concernés. Pour 2018, l’étude se réfère aux prix standards du marché récolté auprès de lotisseurs ou d’agents immobiliers, de façon « à se rapprocher aux maximum des produits 2012 en matières de caractéristiques et de géo localisation ». Pour 2012, justement, c’est un peu plus compliqué. »Les prix 2012 concernent : le prix payé pour le terrain uniquement par les clients IGC. IGC a l’obligation de valider la faisabilité du projet global et a donc accès au prix exact du terrain », précise la méthodologie de l’étude. On a demandé quelques explications au Président du groupe.
