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PUBLIÉ LE 15/03/2014 PAR Pierre Sauvey« Un million d’habitants d’ici 2030 ». Tel est l’objectif affiché par la Communauté Urbaine de Bordeaux depuis mars 2010, à l’époque dans une délibération consacrée au Plan Local de l’Habitat. Les 28 communes de la CUB n’en totalisent aujourd’hui que 750.000.
Le problème n’est pas vraiment de séduire cette nouvelle population : l’agglomération bordelaise se classe en effet en troisième position derrière Montpellier et Toulouse pour son solde migratoire. Avec 7% de croissance démographique sur 10 ans. Mais il va donc falloir construire des logements pour 250.000 personnes en plus ! Et surtout à des prix abordables !
Le diagnostic« Seuls 15% des ménages de l’agglomération disposent de revenus leur permettant d’acquérir les logements neufs construits dans la CUB » relève en effet une étude de l’agence d’urbanisme A’Urba produite en septembre 2013 (1). Quant aux logements sociaux, s’ils représentent jusqu’à 51% sur la rive droite (Bassens, Cenon, Lormont, Floirac), la moyenne est de 21% pour la CUB et de 16% sur Bordeaux.
Selon A’Urba, « depuis plus de dix ans, la communauté urbaine de Bordeaux et la Gironde connaissent un développement résidentiel, un dynamisme du marché immobilier et une hausse des prix du logement sans précédent. Alors que jusqu’au début des années 2000 les prix de l’immobilier évoluaient dans un rapport constant avec les revenus des ménages, l’écart entre les deux n’a depuis cessé de se creuser. Avec un revenu médian de 2 251 € soit un budget logement de 750 €, les ressources des ménages ne sont plus en adéquation avec les prix des logements. Les parcours résidentiels dans l’agglomération sont bloqués et faute d’une offre en logement adaptée, les jeunes ménages quittent la Cub ».
Cela est encore plus vrai dans Bordeaux. Le prix moyen de location est ainsi de 14€/m2 dans le centre de Bordeaux pour un appartement, soit 700 € pour un T2 de 50m2. Il faut compter entre 2900 et 5500 € / m2 pour un appartement neuf à Ginko, et un prix moyen de près de 4.000 €/m2 dans les immeubles qui poussent aux Bassins à flot. Dans le parc public, le plafond de vente des logements en PSLA était de 2658€/m2 en 2012 et le plafond des loyers des logements sociaux de 4,73€/m2 (en PLAI), 5,32€/m2 (en PLUS) et 8,33€/m2 (en PLS).
Programmes en coursA la Communauté Urbaine, Vincent Feltesse a lancé l’opération « 50.000 logements autour des axes de transports collectifs », par un appel d’offre en avril 2010, notamment pour « lutter contre le processus d’étalement que vit la métropole depuis 30 ans » et pour limiter l’impact négatif des déplacements notamment sur l’émission de gaz à effet de serre. Les 5 équipes d’architectes d’envergure internationale ont été choisies en avril 2013 AUC, Alexandre Chemetoff, OMA, Lacaton et Vassal, 51N4E /Grau. L’objectif visé est d’un coût moyen de sortie de 2500€/m2. Alain Juppé ironise sur le fait que « pas un de ces 50.000 logements n’a encore vu le jour ». Le programme prévoit en effet les premières réalisations en 2014-2015.
Le maire de Bordeaux rappelle que de son côté, il a lancé dès 2008 « l’arc de développement », avec l’écoquartier de Ginko (2.200 logements en construction), les Bassins à flot (5.400 logements prévus), Brazza, Batside-Niel et sur Bordeaux-Euratlantique, Saint-Jean Belcier et Garonne Eiffel, sans oublier la réhabilitation de logements anciens avec l’opération Bordeaux (Re) Centre. « Pour maîtriser la hausse des prix et des loyers, il faut construire 3.000 logements par an, dont 35% en location sociale et 20% en accession sociale à la propriété » assure Alain Juppé.
Vous avez dit logement social ?Vincent Feltesse pointe du doigt les 16% actuels de logements sociaux sur Bordeaux. « Bordeaux est la seule grande ville de France qui n’a pas vu son taux de logement social monter sur ces 10 dernières années, et elle est en-dessous du seuil légal de 20% » dénonce-t-il. « Nous sommes passés de 15% à un peu plus de 16% depuis 2008, donc nous avons bien augmenté. Nous visons 20% en 2020 et 25% en 2025 » se défend Alain Juppé. « D’ailleurs le préfet vient de m’envoyer une lettre me disant que Bordeaux n’aura pas de pénalité à payer, compte tenu des efforts faits pour construire des logements sociaux » répète-t-il à l’envi. Et ses partisans attaquent les 30% de logements sociaux promis par Vincent Feltesse pour Bordeaux à l’horizon 2025, ce qui correspondrait à la construction 50.000 logements sociaux en 10 ans, selon un calcul d’Alexandra Siarri, adjointe au maire de Bordeaux.
Avec ou sans Etablissement Public FoncierLa véritable pierre d’achoppement entre la gauche et la droite communautaire porte le nom d’Etablissement Public Foncier. Pour le président de la Communauté Urbaine, il s’agit d’un outil indispensable pour maîtriser le prix du foncier, et donc baisser le prix de revient des constructions. « C’est indispensable pour lutter contre la spéculation et favoriser le logement mais aussi les commerces de proximité et l’artisanat» affirme-t-il. Mais Alain Juppé n’en veut pas, affirmant que «c’est encore un bidule inutile, que cela alourdirait la facture des contribuables ». Pour Vincent Feltesse, « cela coûterait 5€ par an par habitant, et cela pourrait même faire gagner de l’argent sur le long terme ». En attendant, Bordeaux et son agglomération demeurent une des rares régions de France où le prix de l’immobilier ne baisse pas encore. Une chance pour les propriétaires et les promoteurs, une difficulté pour les autres. « On s’enorgueillit de l’attractivité retrouvée de Bordeaux, c’est le prix à payer » analysent les professionnels de l’immobilier.
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(1) Comprendre la formation des prix pour produire du logement abordable, sous la direction de C. Langlois
